（一）主要业务概述公司1993年成立于深圳,是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商,业务遍及中国核心城市。作为中国城市空间集成服务商,公司以“提升不动产交易效率和体验,赋能资产价值持续提升”为使命,坚持以客户为中心,致力于“让更多人享受真正的资产服务”,为创造城市美好生活不懈努力。2020年,大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东,公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。2021年,公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会,公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势,全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。2024年,公司围绕“观念与意识,产品与模式,机制与文化”三个层次,全面构建适应缩量时代的发展新范式。公司以客户需求重构为切入点,通过“服务产品化、产品标准化、标准数字化”的创新路径,系统推进业务转型升级。一方面深度解构传统服务流程,打造模块化、可定制的服务产品包；另一方面运用数字化和新媒体等工具,重塑大交易和大资管业务的价值链条,在原有市场开辟新的发展空间,实现从"规模驱动"向"价值驱动"的战略转型。（二）报告期公司从事的主要业务及经营模式报告期内,公司从事的主营业务包括：1.大交易公司大交易业务以“专业服务”为理念,主要为开发商在房地产销售环节提供营销相关服务,旨在提升交易效率、降低交易成本。大交易业务主要包括综合营销业务、互联网+业务和少量金融业务。综合营销服务根据市场、客户结构等发生的较大变化,洞察客户需求,在原代理业务的基础上,构建“策、媒、渠、销”（专业营销策划、线上推广获客、线下渠道导客、资深销冠团队）整体操盘能力,为客户提供一体化整体解决方案,按照销售额的一定比例收取营销费用和佣金,降低客户总营销成本。互联网+业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求,打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台,汇集代理项目资源,整合各种分销渠道,提升销售效率。金融业务定位为“大交易”和“大资管”的增值辅助业务,支持两大业务规模化发展,形成业务、融资闭环增长。2.大资管“大资管”业务以“价值运营”为理念,针对城市综合体、产业园、商办楼宇、企业总部、人才公寓、城市公建、城市公共空间等城市非住宅类核心资产,提供从顾问咨询、招商租赁、物业管理及综合设施管理、资产综合运营的全过程、全价值链综合服务,旨在挖掘城市资产价值,为城市资产提质增效。大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。物业及综合设施管理业务立足专业的工程能力,体系化和标准化的节能运营能力,多业态整合运营能力,供应链集采及管理能力,围绕各类产业物业、公建设施和城市空间,为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理（IFM）等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。招商及空间运营业务为物业所有者或持有者的商办楼宇、产业园、公寓等提供招商租赁、运营及相关服务。招商租赁采用“招商+运营”的产办一体化服务模式,将咨询、招商和物业管理等多个业务领域整合在一起,为客户提供一站式的综合解决方案。公司依托“世联红璞”品牌及悠租云系统,为各地区人才安居集团的人才房、保障房,以及科技、制造企业产业园区的配套公寓（宿舍）提供轻资产服务,包括咨询、招租、运营、系统输出等。咨询顾问业务立足市场需求,为地方政府、开发商、产业企业、资产持有机构/金融机构等客户提供政策建议、土地规划建议、项目开发策略、产业综合服务、资产打理咨询等服务,贯穿从土地取地策略到资产退出的全流程。（三）公司经营情况2024年房地产行业迎来了政策端的持续优化与核心城市的结构性机遇,为市场注入筑底的动力。公司锚定“生存与发展”的战略主线,通过服务能力产品化、核心产品力打造、运营效能优化等一系列举措,坚定不移地推进变革转型,全面实施降本增效,加速出清低效业务、项目和资产。公司始终将现金流安全作为经营底线,持续强化应收款项回收和资产变现管理,为公司长期可持续发展和价值增长奠定坚实基础。截至报告期末,公司资产负债率33.14%,同比减少9.38个百分点,借款余额为2,100万元；销售商品、提供劳务收到的现金为27.91亿元,占营业收入的比例为114.17%,同比减少1.56个百分点。2024年,受房地产市场交易量等综合因素影响,公司实现营业收入244,458.89万元,同比下降27.53%。实现归属于上市公司股东的净利润为亏损19,778.58万元,同比减亏9,783.08万元。实现扣除非经常性损益后的净利润为亏损24,371.27万元,同比减亏5,089.45万元。其中,四季度实现收入70,331.64万元,环比增长33.85%,同比降低9.48%。1.构建高质量发展基础——各业务经营情况(1)大交易业务克而瑞数据显示,2024年百强房企销售操盘金额为38,840.2亿元,同比下降28.1%。公司主动求变,加速战略转型。一方面,聚焦核心城市,通过产品创新与案场服务迭代升级,在全市场中挖掘增量发展机会。另一方面,科学运营和赋能,果断收缩亏损市场和低效项目,优化资源配置,提高运营效率。报告期内,公司大交易业务实现营业收入142,422.33万元,同比下降34.96%。超级案场,助力开发商营销突围。2024年,房地产开发商的营销策略也发生转变,围绕“客户为中心、数据为驱动、内容为载体、技术为引擎、责任为基石”的核心逻辑,全面应对市场变革和消费升级的双重挑战。尽管流动性承压,开发商仍愿意投入资源,积极探索新营销方式。公司顺应行业新需求,以新媒体与数字化工具为驱动,将全价值链营销服务能力进行产品化重构,打造标准化的SKU单品,全面升级案场营销服务,推出“超级案场”全链条数字化营销解决方案,贯穿从前期产品开发咨询、营销IP打造,到终端精准获客、直播赋能、项目诊断与转化提升等关键环节,系统性提升项目价值与市场竞争力,助力开发商差异化突围。2024年9月,公司成功举办创新大会,正式发布SKU系列单品,并通过“讲案例、拓案例、做案例”的方式快速推进落地和复制。惠州地区通过“客户洞察+产品定位重构+精准营销”的一体化解决方案,在50万人口的县城,成功实现某公寓项目销量超越当地住宅销冠,上门客户成交转化率高达20%。深圳公司采用“超级IP打造+整合C端博主与线上自获客”的模式,仅用2个月时间,成功将一个“三无住宅项目”（无地铁、无大型商场、无名校）逆袭为区域爆品。标杆案例的成功实践,不仅验证了新模式的可行性,更点燃了团队的创新之火,激发了团队的斗志与激情。一城一策,赋能亏损地区改善盈利。2024年,公司将“全面消除亏损公司和亏损项目”作为核心经营目标之一,采取差异化策略精准施策。针对发展前景有限的地区,果断实施战略收缩,通过关停、合并、降级或转让等方式,有序退出南昌、银川及南通等城市。对于具备发展潜力的地区,制定三步走扭亏方案,以系统性、动态化的管理机制推动目标达成,确保资源投入与经营效益的最大化。第一步：预警与指导。当地区公司利润指标首次不达标时,运营部门将拟定指导性减亏举措,地区公司结合实际情况优化调整方案并推进实施,确保减亏路径的可操作性与适配性。第二步：强化与管控。若第一步方案在明确期限内未能实现扭亏,地区公司需回总部述职,由运营部制定强制性扭亏措施,强化执行力度与管控深度,确保减亏目标按期达成。第三步：攻坚与赋能。对于仍未能达标的地区公司,公司将派遣跨职能工作组进驻,通过现场“诊断”剖析问题根源,制定综合性扭亏方案。同时,建立动态跟踪机制,确保方案执行落地,为地区公司提供全方位支持,实现根本性整改。公司还制定了多样化灵活的改革方案供地区公司选择,充分激发团队的主观能动性,形成上下协同、合力攻坚的良好局面。2024年,多个地区在下半年或者第四季度实现扭亏。科学运营,推动项目扭亏增效。公司以项目全生命周期管控为核心,全面推行科学化运营管理体系,依托“六定管理”工具（定营销目标、定组织架构、定岗定编、定工作排期、定营销策略、定项目经营预算）,系统性提升运营效率。地区公司每周动态盘点项目情况,对亏损项目进行评估,若无法通过改善商务条件、削减成本或提升业绩等方式扭亏,则迅速撤场止损,并同步优化人员配置。项目经理作为第一责任人,严格执行“六定管理”,切实改善项目经营健康度,推动整体运营效率与盈利能力的持续提升。(2)大资管业务当前非住宅市场供需双弱。一方面,新增供应增速显著放缓,部分区域因产业转型导致存量土地及项目结构性过剩；另一方面,无论存量还是增量市场均出现租金持续下行与空置率攀升的叠加压力。大资管坚定实施“聚焦+深耕”的战略,创新一体化服务模式,加速产品开发,构建差异化核心竞争力,在增量市场基础上突围存量市场,打开大资管业务发展空间。同时,基本出清中资产空间业务亏损项目,轻装上阵,开启大资管全新发展周期。报告期内,因主动退出绩差项目、部分项目未成功续约以及部分包干制项目出租率下降等影响,公司大资管业务实现营业收入99,072.93万元,同比下降13.36%。物业及综合设施管理业务2024年,公司物业及综合设施管理业务以“咨询+招商+运营+物管”一体化拓展模式为核心突破点,构建全价值链服务体系,前端通过定制化咨询与招商服务精准对接客户需求,有效解决非住宅物业的空置率优化与客户满意度提升难题,成功锁定业务机会；后端依托精细化运营管理,实现资产效能最大化,助力业主方资产保值增值,形成差异化竞争壁垒。在深圳,公司持续扩大在华侨城、龙华坂田、光明等区域的市场影响力和占有率,成功打造多个片区乃至深圳的明星项目,获得客户普遍好评,实现了业主、租户、政府等多方共赢。在广州,公司以2023年黄埔和番禺区域“0-1突破”为起点,聚焦高价值客户进行规模化复制扩张,超额完成2024年拓展目标。在厦门,通过“更新改造定位咨询+招商运营+物业管理”一体化模式,成功实现存量市场从无到有突破。在横琴,围绕主战场持续做深做强,并逐步向外辐射,在珠海市区、中山、佛山等地成功落地新项目。横琴地区作为公司大资管全价值链和全业态服务的标杆区域,拓展与收入保持稳定增长。公司物业及综合设施管理业务聚焦科技类企业、民营企业及非地产行业央国企客户,其中科技类企业始终是拓展的核心目标客户群体。2024年,新签项目70个,新签合同年饱和收入中,科技类客户贡献近30%。公司凭借服务百度、字节跳动等头部客户积累的丰富经验与核心能力,在北京成立数据中心事业部,编写并落地实施IDC新产品服务标准手册,全面瞄准数据中心存储细分市场业务机会。2024年新增字节跳动火山云太行算力中心服务项目。截至本报告期末,物业及综合设施管理业务实际在管全委托项目86个,受主动退出绩差项目及部分项目未成功续约等的影响,同比减少30个,在管理项目实际收费面积929万平方米,同比净减少12万平方米。招商及空间运营业务招商服务作为大资管一体化模式的核心环节之一,直面客户“招商难、稳商难”的痛点,招商交付能力成为决定项目成败的关键。公司首创“首次招商+动态稳商”的创新组合打法,通过数字化招商工具实现竞品监控、存量客户预警、增量客户拓展的全周期管理,构建招商稳商的闭环体系,显著提升项目出租率和客户满意度。以深圳侨城坊为例,公司在保持租金水平显著高于周边同类项目的情况下,将出租率从2024年初的90%提升至95%,成为区域市场的标杆。2024年,空间运营业务通过战略性处置两个亏损项目,推动大资管业务实现扭亏为盈。同时,公司首次开展“店长提升”系列课程,将基础培训与考核全面线上化,并通过打造标杆项目强化品牌宣传,持续提升运营能力。截至报告期末,红璞公寓整体出租率达85%。在拓展方面,深圳落地首个公寓轻托管服务项目；北京成功签约百万平米规模的空间运营一体化项目,涵盖前期咨询定位、项目筹备、公寓运营管理及物业管理服务；宁波签约保障性租赁住房项目,协助支持区域人才引进与产业升级。2024年,悠租云在洞察合作客户需求的基础上,围绕业态多元化和价值链两个维度进行产品创新,取得显著成效。通过精准匹配市场需求与技术创新,持续提升用户体验和市场口碑。截至报告期末,公司红璞公寓运营管理房间数量10,992间,同比增加701间；“悠租云”系统输出管理房间数量90,035间,同比增加15,940间。咨询顾问业务房地产行业整体下行,投资趋于谨慎,增量开发类咨询业务需求显著减少,而存量盘活类咨询业务需求大幅增加。客户更加关注方案的落地性与实操性,对提升资产价值兑现能力与提供稳定现金流保障的综合性解决方案需求明显增强。咨询业务继续发挥在一体化服务中的“端口”价值,通过深度维护老客户和精准挖掘新客户,为运营类业务提供有效业务机会。公司咨询业务不断对外输出高质量内容与专业洞察,全方位支持品牌建设,进一步提升大资管业务的市场影响力和客户信任度。2.动态优化,降费增效公司根据治理管控、业务赋能及经营情况,动态调整组织架构并优化中后台人员配置,将中层提成与生产利润挂钩,建立利益共享、风险共担的激励机制,驱动管理层关注经营结果,在降低人工费用的同时提升管理效率。公司秉持“以收定支”原则,严格控制各项费用支出（如办公物业租赁、行政办公费用等）。2024年,公司管理费用同比下降30.96%,研发费用同比下降22.63%。在财务管理方面,公司2024年偿还银行长期借款1.51亿元,截至报告末贷款余额为2,100万元,较上年同期减少1.3亿元,资产负债率33.14%,负债结构显著优化。得益于充裕的流动性,报告期内实现净利息收入2,250.76万元,有效提升盈利质量,财务稳健性进一步增强。3、加强应收款项管理,盘活资产,提升现金流2024年,公司成立结算运营中心,构建“四位一体”的催收体系（涵盖合约审查、备件管理、诉讼跟进、资产处置）和账龄动态预警机制,加强应收款项管理。公司将回款情况纳入绩效考核,重点监控特定账龄的应收款项,及时发函与启动诉讼程序,保障回款的及时性与可控性。公司从盘活存量资产、减少亏损增加现金流入的战略目标出发,双管齐下,实现资产价值高效变现。一方面,通过市场化出售加速抵物资产去化,加速资金回笼,释放流动性。另一方面,对几个重点资产项目进行重新规划与定位改造,激活其商业价值。通过多元化长期运营模式,获得资产持有收益。1、概述（一）总体情况公司最近几期经营业绩情况如下：本报告期公司实现营业收入244,458.89万元,同比下降27.53%,归属于上市公司股东的净利润为亏损19,778.58万元,同比减亏9,783.08万元,主要原因是：1）公司积极优化大交易区域布局,缩减非核心地区的业务,本报告期大交易业务收入同比下降34.96%；2）公司积极拓展核心地区新业务,控制非核心地区经营风险,本报告期大资管业务收入同比下降13.36%；3）公司全面推进组织优化等措施降本增效,本报告期公司管理费用、研发费用和财务费用合计同比减少10,815.82万元；4）公司优化空间运营存量项目,本报告期公司确认的租赁终止处置收益同比增加3,785.37万元。本报告期公司经营活动产生的现金流量净额6,623.52万元,同比减少38,226.07万元,同比下降85.23%,主要原因是：1）金融服务业务持续严控风险、稳健放贷,本报告期公司贷款回收和放贷产生现金流量净额同比减少22,505.75万元；2）本报告期公司收回存量应收账款约10,762万元,同比减少约17,857万元。（二）营业收入1、主营业务收入按业务板块划分（1）大交易业务大交易业务主要包括综合营销业务、互联网+业务和金融服务业务。1）综合营销业务注：综合收费平均费率=综合营销业务收入/已结算销售额。受市场和结算周期的影响,本报告期公司实现综合营销业务收入53,724.44万元,同比下降39.99%。本报告期的综合营销平均费率比上年同期增加了0.02个百分点,主要是综合性营销服务项目(代理+渠道)占比增加所致。公司目前累计已实现但未结算的销售额约1,578亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约10.60亿元的综合营销服务收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算销售额约1,319亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约8.69亿元的综合营销服务收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算销售额和未结算综合营销服务收入。2）互联网+业务针对市场环境变化,公司积极进行业务架构重组、优化城市布局、整合渠道资源,本报告期公司实现营业收入86,818.77万元,同比下降31.30%；截至本报告期末,账面尚有未结转的预收款金额1,468.57万元,这部分预收款将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。3）金融服务业务公司主动控制金融服务业务规模,持续强化产品和客户的风险管控,稳健放款；本报告期公司金融服务业务实现营业收入1,879.11万元,同比下降39.03%。（2）大资管业务大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。1）物业及综合设施管理业务公司优化调整亏损及收益较低项目,及部分项目未能如期续约等影响,截至本报告期末,实际在管的全委托项目个数较上年同期净减少30个,面积净减少约12万平方米,本报告期实现营业收入79,320.99万元,同比下降4.97%。2）招商及空间运营业务公寓酒店管理：公寓酒店管理业务以托管运营集中式公寓为主,以“红璞公寓”为服务品牌,为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。本报告期实现营业收入7,270.82万元,同比下降25.56%。工商资产运营：主要是写字楼、商业物业的运营服务,成功创立了“世联空间”和“小样社区”办公品牌,打造了“1+3+5”的产品标准化体系,并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。本报告期实现营业收入3,175.36万元,同比下降40.96%。3）咨询顾问业务公司咨询顾问业务受市场需求影响,本报告期实现收入6,007.26万元,同比下降29.88%。2、主营业务收入按地区分类本报告期,华南区域、山东区域主要因为区域大交易业务收入减少,营业收入同比下降27.24%和37.74%；华东区域受区域大交易业务收入减少和招商及空间运营业务优化调整的影响,营业收入同比下降30.00%；华北区域、华中及西南区域主要受物业及综合设施管理业务和区域大交易业务收入减少影响,营业收入同比下降26.17%和18.71%。