一、经营情况讨论与分析在行业严峻复杂形势面前,公司紧紧围绕“稳经营、调结构、化风险、促发展”中心任务,统筹安全与发展,全年实现了良好的经营业绩,资产和资源结构不断优化,可持续发展能力不断增强。在行业严峻复杂形势面前,公司紧紧围绕“稳经营、调结构、化风险、促发展”中心任务,统筹安全与发展,全年实现了良好的经营业绩,资产和资源结构不断优化,可持续发展能力不断增强。1、保持销售规模行业领先,核心城市市占率再提升2024年,公司全年共实现签约面积1796.61万平方米,同比下降24.7%;实现销售签约3230.29亿元,同比下降23.5%,销售金额连续两年稳居行业第一。实现归属于股东的权益销售金额相对稳定,约2465亿元,同比下降14.5%。积极作为,抢抓销售,稳住经营基本盘。为应对年初市场下滑,二季度公司果断开展去化攻坚行动,推动存量焕新、动态调整推盘安排,实现销售1104亿元,环比一季度提升75%,同比降幅较一季度收窄35个百分点,扭转了销售持续下滑的不利局面。四季度公司紧抓中央“止跌回稳”定调,把握政策集中出台和市场信心修复的窗口期,打响“保价”政策第一枪,坚定消费者信心,十月单月实现销售额423亿元,同比提升28%,为全年销售3230亿元打下基础,进一步巩固了领先优势。综合施策加大存量去化。公司针对存量项目实施焕新组合拳,通过完善教育交通等配套资源、定制交付、展示焕新等方式提高项目市场竞争力,全年2022年以前获取的存量项目签约面积1078万平方米,推动在手存量项目面积下降超过20%。加快增量项目销售,持续提升销售质量。得益于近三年较高的增量投资储备和高效的开发销售安排,报告期内,公司2022年及以后获取的增量项目销售金额贡献近2000亿元,占全年销售金额六成,有力支撑了公司销售规模,进一步优化了销售结构。深耕策略效果进一步凸显。全年公司坚持深耕的38个核心城市,销售占比达到90%,同比提升2个百分点;38个核心城市销售市占率达7.1%,较2023年进一步提升0.3个百分点,其中14个核心城市取得10%以上市占率,16个城市连续三年排名前三。2、开源节流,实现经营现金流良性循环报告期内,公司以现金流安全为中心,综合实施“销支融盘化”五大战术,多种方式回收现金,精准管控现金开支,实现经营性现金流入63亿元,连续第7年为正;年末公司在手现金1342亿元,并表口径已售待回笼资金(含销项税)832亿元,未来可动用资金充裕。持续做大回笼基数,加快销售资金回笼。报告期内,公司大力抢抓资金回收,实现销售回笼3277亿元,签约回笼率超过100%。在全国首付比例下降的背景下,公司提高按揭回款效率,加快资金回笼,实现当年销售当年回笼率79.6%,较去年进一步提升1.3个百分点。多种方式盘活受限资金约475亿。公司通过加速参股项目投资回收、多种方式盘活预售监管资金、加快退税等,累计增加可动用资金313亿元。同时,通过存量土地收储、应收账款盘活、投资占压盘活等多种方式累计增加可动用资金162亿元,实现实质性优化与改善。以销定产,实现资金支出的动态平衡。报告期内,公司进一步做精做细开工管理,存量项目在充分论证市场条件的情况下,精准开工,减少低效建安投资。公司全年新开工面积1276万平方米,同比下降24%,在保障了销售供货的前提下,实现了资金支出的动态平衡。3、综合运用多种融资工具,债务结构进一步优化报告期内,公司在保持稳健发展的同时,主动降负债,逐步向高质量发展模式转型。年末公司有息负债规模压降54亿元至3488亿元,连续两年实现债务规模压降;资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%,实现了连续四年下降。直接融资占比提升。公司全年新增有息负债1664亿元,其中直接融资新发行359亿,占比达到21.6%,为历年最高;年末公司直接融资余额699亿,占有息负债比重20.03%,较上年提升3.72个百分点。公司加大创新融资工具探讨,市场首单纯现金融资的定向可转换公司债券已获证监会同意注册批复,计划融资规模85亿元。期限结构持续优化。三年以上到期债务金额1381亿元,占比较年初大幅提升8个百分点至39.6%,连续4年提升。同时,公司年内把握经营性物业融资支持政策,新增持有资产经营性物业贷款130亿元,年末经营贷余额310亿元,通过长周期、低成本资金优化债务结构。融资成本不断下降。年内公司新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%,有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%,均创历史新低。其中,公司债利率最低至2.20%,中期票据利率最低至2.30%,短期融资券利率最低2.02%,均创公司直接融资同期限历史新低。4、营收规模力求稳定,持续降本对冲利润压力2024年,公司竣工面积3257万平方米,高质量交付16.5万套。为保障项目交付效率,公司年内推进精细化运营,并在海南地区试点快速建造体系,拿地到竣备周期缩短至14个月。全年实现房地产开发结算收入2873.5亿元,同比下降11%。多元业务板块协同发力,实现营业收入243亿元;物业管理服务全年实现收入163亿元,同比增长8.5%。加强集采改革和科技应用,持续降本。2024年,公司改革采购模式,统筹开展多项重点工程类、材料设备类集采,还搭建了智能化供应链管理系统,应用AIGC等先进技术,实现设计、采购、结算等全过程一体化管理,通过积极降本减少市场下行对销售毛利率的影响。公司全年实现营业收入3116.7亿元,同比下降10%;结算毛利率14%,较去年同期下降2个百分点,降幅同比收窄4个百分点。出于谨慎性原则,公司结合项目情况,对存货、长期股权投资、其他应收款计提减值准备合计约55亿元。全年共实现净利润97.4亿元,同比下降45.6%;归母净利润50.0亿元,同比下降58.6%。5、多管齐下优化土储结构,提升发展能力报告期末,公司在手土地储备计容面积约6258万平方米,其中增量项目约1000万平方米,基本集中在核心38城;存量项目约5280万平方米,较年初下降20%,在手资源结构不断优化。增量投资规模居行业前列。2024年公司全年新增拓展总地价683亿元,权益地价602亿元,位居行业第二,新拓展项目权益比提升至88%,创近十年新高。2022-2024年三年内,合计拓展项目总地价近4000亿,总货值约7350亿元,居行业第一。增量投资质量有保障。公司进一步迭代客研体系,强化投资定位一体化,聚焦投资确定性,2024年99%投资金额位于38个核心城市,74%投资金额位于北上广一线城市的核心区域核心板块。2024年当年拓展当年开盘项目23个,销售金额172亿元,动态销净率超过9%。多种方式处置存量资源。近年来,公司积极谋划推进存量土地“调转换退”,即通过“调规转性、换地、退地”等多种方式,优化存量用地,降低资金占压。近年来,已完成约270万方存量未开工土地资源盘活,盘活资金超百亿。多个换地项目首开兑现度良好,换地效果达到预期。6、深化产品体系化建设,产品市场竞争力更加凸显2024年公司以客户为中心,不断提升产品核心竞争力。“天悦人和”产品品牌得到行业高度认可,在克而瑞中国房地产产品力榜单中大幅跃升至第二名,物业服务力位居央企首位,公司品牌价值连续十五年蝉联行业第一。深化产品体系化建设。围绕“好产品、好服务、好生活”导向,公司以住宅“天悦人和”三大产品系十二大子品牌为基础,同步搭建相应的物业服务、社区商业服务产品体系,做到市场、客户、产品、服务、配套的一体适配,为业主打造丰富生活场景,优化消费体验。品质管理体系更加健全。报告期内,公司加强品质管理的体系化和标准化,编制了品质全流程管理制度,制定了设计、施工、查验、交付的全流程品质标准,强化全过程品质提升,确保前端展示和最终交付效果匹配一致,产品服务美誉度和客户认可度不断增强。产品市场竞争力获市场认可。公司2024年首开的产品系项目中,七成销售流速达到板块前2名。通过实景展示提升项目打动力,成都花照天珺、西安云谷和著等多个项目首开去化率超70%。7、资产经营稳固提升,多业态资产运营齐头并进报告期末,公司租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等商业经营类资产项目累计开业534万方,全年实现收入约40亿元。年内规划34个可售项目转经营,并通过经营性物业贷等方式实现融资37亿元。大力发展租赁住房业态。结合国家“租购并举”发展规划,公司重点发力租赁住房业态,结合主流客户群体喜好,焕新构建“和寓”公寓品牌。报告期末公司在管租赁住房规模超过4.5万间,在营租赁住房规模超过2.2万间,同比增长47%,主要位于上海、广州、杭州、成都等核心城市。商业经营稳步提升。2024年,完善构建“时光里、时光汇、X时光”三大购物中心产品系,提高市场识别度,在租购物中心出租率实现连续三年提升。社区商业方面,通过提升租赁经营盘活资产、提高项目价值,报告期内以租促售成交近3亿元。会展经营实力凸显。公司持有经营的保利世贸博览馆,位于广州琶洲会展经济圈,年均办展70场,2024年出租率排名全国第二名。依托展馆运营,公司还持续拓展“会展+”业务,已落地动漫游戏、电子竞技、潮流艺术、科技青创等系列活动,提升专业化资产经营能力。8、持续扩大物业服务规模,提升服务品质保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质。报告期末,保利物业合同管理及在管面积分别约为9.9亿平方米与8.0亿平方米,同比分别增长0.7亿平方米、0.8亿平方米。收入结构持续优化。2024年,保利物业的物业管理服务收入116.7亿元,同比增速达15.0%;毛利16.7亿元,毛利率14.3%,与去年同期基本持平,基础物业服务基本盘稳固。年内第三方的物业管理服务实现收入约为人民币49.87亿元,较2023年同期增长约19.6%。拓展质量进一步提升。2024年新拓展单年合同金额30.1亿元,再创历史新高,非居拓展领域的优势持续巩固。商办业态新拓展合同11.1亿元,同比增长17.9%,金融客户的拓展优势进一步凸显,年内新增获取了中国工商银行总行、中国建设银行总行等优质项目;高端制造业与战略新兴产业客户的拓展上卓有成效,获取了网易(杭州)二园区、青岛海尔(开发区)工业园等头部客户项目。社区增值服务结构优化。在社区消费景气度波动的背景下,全年实现社区增值服务收入27.08亿元,同比基本持平。保利物业积极推进业务结构优化调整,聚焦具备场景优势的差异化机会,集中发力社区零售、家政服务、房屋租售经纪与美居服务,加强核心单品打造,提升服务竞争力。9、重视股东回报、强化可持续发展强化央企责任担当。2024年初,公司首次完成10亿元回购,年内推动保利集团完成2.5亿元增持,创历史之最,彰显公司对安全发展的信心、对股东利益的重视。作为央企龙头,首批发布估值提升计划,系统性梳理估值提升的措施、手段,稳定股东信心,保障股东回报。积极代表行业发声。作为行业龙头,公司秉持担当态度,积极参与行业发声,通过国家相关部委及监管机构调研,主动呼吁、建言献策,不断推动行业政策环境改善。同时,年内组织参加业绩说明会、投资者交流等超150次、通过e互动、证券热线、电子邮箱等回复投资者咨询1300余个,积极向市场传递发展信心。可持续发展势能稳步提升。公司在绿色建筑、客户与员工、公司治理等领域持续改善,ESG绩效得到认可,2024年,公司MSCI、S&P、国新、Wind等国内外主流ESG评级全面提升,并入选多个权威机构的“最佳案例”“优秀案例”。