00123.HK

經濟和市場環境二〇二四年,全球經濟在高通脹、高利率及地緣政治衝突等多重因素的持續影響下,復蘇進程緩慢且充滿不確定性。儘管中國經濟面臨外部環境壓力加大、內需不足等挑戰,但宏觀政策精準發力,整體經濟運行穩中有進,全年實現國內生產總值同比增長5.0%,增速位居世界前列,主要經濟指標保持基本平穩,展現出較強的韌性與活力。二〇二四年,房地產市場政策持續寬鬆,政府「止跌回穩」的政策力度進一步加大,支持房地產市場平穩健康發展的政策措施持續優化。例如,放寬限購限貸政策、降低首付比例、降低貸款利率、優化住房公積金政策等,為市場注入了一定活力。二〇二四年房地產市場整體呈現波動走勢。上半年受市場信心不足、購房者觀望情緒濃厚等因素影響,銷售表現較為低迷;下半年隨著政策效應逐步顯現,市場有所回暖,尤其是四季度在「以舊換新」等房地產政策優化的推動下,銷售逐步企穩回升。根據國家統計局公佈的資料,全年全國商品房銷售面積和金額同比分別下降12.9%和17.1%,其中住宅銷售面積和金額分別下降14.1%和17.6%。房地產開發投資額同比下降10.6%,其中住宅投資下降10.5%。住宅新開工面積下降23.0%,顯示市場仍處於築底企穩階段,市場信心和預期仍有待恢復。二〇二四年的土地市場呈明顯分化格局,一線城市和核心二線城市由於市場潛力大、投資吸引力強,銷售表現較好,土地成交活躍,優質地塊競爭激烈;而三、四線城市土地市場則持續低迷,流拍率較高。房企拿地策略更加謹慎,聚焦高能級城市的核心區域。二〇二四年,面對複雜多變的經濟形勢和深度調整的房地產市場,本集團緊扣「攻堅克難穩業績,精益管理提能力」的年度工作主題,積極應對市場變化,適時調整投資、營銷策略,加快銷售去化,同時優化業務佈局,強化精益管理,保持經營平穩,本集團的行業地位和影響力進一步提升。經營業績二〇二四年,本集團實現營業收入約為人民幣864.0億元,同比上升7.7%。毛利率約為10.5%,同比下降4.8個百分點。權益持有人應佔盈利約為人民幣10.4億元,同比下降67.3%。核心淨利潤約為人民幣15.9億元,同比下降54.4%。截至二〇二四年十二月三十一日止,已售未入賬銷售金額為人民幣1,700.5億元,較年初下降14.7%。董事會建議不予分派二〇二四年末期股息,全年派息每股0.189港元(相當於每股人民幣0.173元)。派息總額約佔核心淨利潤的44%。合同銷售二〇二四年,本集團面對市場持續下行壓力,靈活精準施策,深化實施「一盤一策」營銷策略,加快去庫存,並強化庫存去化考核機制,數字營銷全面發力,在市場極具挑戰的環境下,本集團市場地位進一步提升,根據克而瑞統計,本集團年度銷售首次進入全國前10,位列第8。二〇二四年,本集團錄得合同銷售(連同合營企業及聯營公司項目的銷售)金額約為人民幣1,145.4億元。本集團發展戰略佈局聚焦大灣區、華東地區、中西部地區和北方地區,深耕一線城市和重點二線城市。全年本集團在大灣區實現合同銷售金額約人民幣488.4億元,約佔本集團合同銷售金額的42.7%,其中廣州實現合同銷售金額約人民幣433.7億元,約佔本集團合同銷售金額的37.9%。華東地區全年實現合同銷售金額約人民幣331.4億元,約佔本集團合同銷售金額的28.9%,其中杭州全年實現合同銷售金額約人民幣221.0億元。中西部地區全年實現合同銷售金額約人民幣196.0億元,約佔本集團合同銷售金額的17.1%,其中成都全年實現合同銷售金額約人民幣68.0億元。北方地區全年實現合同銷售金額約人民幣129.6億元,約佔本集團合同銷售金額的11.3%,其中北京全年實現合同銷售金額約人民幣87.3億元。高質量增儲二〇二四年,土地市場持續分化,本集團重點投資佈局一線城市及重點二線城市。本集團採取精準投資策略,把握土地出讓的有利窗口期,以低溢價獲取多宗優質地塊,分別於北京、上海、廣州、杭州、合肥、成都、西安等城市新增24幅土地,總建築面積約為271萬平方米。其中,在北京共獲取3幅優質地塊,新增土地儲備約54萬平方米;在上海共獲取5幅優質地塊,新增土地儲備約30萬平方米;在廣州共獲取8幅優質地塊,新增土地儲備約110萬平方米。一線城市新增土儲佔比超過70%。本集團積極響應政府盤活存量土地的政策,成功實現了廣州3幅地塊的收儲,累計可盤活資金約人民幣135億元,進一步優化存量土地結構。截至十二月三十一日,本集團全國佈局27座城市,擁有總土地儲備約1,971萬平方米,96%分佈在一線城市和二線城市。土地儲備的質量和結構不斷優化,能夠滿足本集團未來可持續發展的需要。本集團在北京、上海和廣州分別擁有土地儲備100萬平方米、86萬平方米和652萬平方米。「商住並舉」發展本集團持續推進「商住並舉」發展戰略,不斷提升商業物業的運營能力。面對商業物業市場的持續下行與挑戰,本集團積極應對挑戰,制定靈活租賃策略,創新運營模式,有效提升物業出租率並優化租戶結構,進一步增強商業物業的市場競爭力。全年本集團直接持有的商業物業實現租賃收入約人民幣6.68億元,同比上升37.1%,本集團於二〇二四年十二月三十一日持有40.02%單位權益的越秀房地產投資信託基金(「越秀房產基金」)實現營業收入約人民幣20.32億元,同比下降2.7%,物業收入淨額約人民幣14.45億元,同比下降2.1%。越秀房產基金寫字樓、零售商場、酒店和服務式公寓以及專業市場營業收入佔比分別為56.6%、8.2%、25.0%和10.2%。本集團於二〇二四年十二月三十一日持股67.4%的越秀服務集團有限公司(「越秀服務」)全年實現營收約人民幣38.68億元,同比上升20.0%。越秀服務的管理規模穩步提升,合約面積88.73百萬平方米,在管面積69.31百萬平方米。承接港珠澳大橋、廣東省政協、湖北省移動等標誌性項目的基礎物業管理業務,品牌影響力大幅提升。社區增值服務收入約人民幣12.17億元,同比上升30.6%。本集團的康養業務也實現了營收的同比增長,可經營床位數7,265張。入住率也實現了較大的提升。本集團的康養業務保持行業的前列。精益管理創價值本集團持續深化精益管理,以客戶為中心打造好產品,發佈「4×4好產品理念」和「樾、和樾、天、星匯」四大產品系標準指引手冊,項目嚴格按照標準打造實體展示區,全面提升展示效果,持續完善客研體系,有效助力銷售。本集團積極推進設計施工一體化,開展項目生產流程精益化工作。「悅智造」BIM平台功能持續優化升級,有效提升生產效率和工程質量。同時,本集團著力提升設計施工一體化業務實施能力,為業務升級提供有力支撐。供應商履約優秀率實現穩步提升,有效保障了優質產品的順利落地。此外,本集團通過實施成本精準適配、擴大物料集採範圍降低採購成本、優化流程減少無效成本等多項舉措,實現了降本增效。本集團不斷優化人才隊伍的配置,通過內部培養及外部引進充實中層及骨幹力量和專業關鍵崗位。全面優化績效考核機制精細度,細化員工價值創造評價標準。助力精益管理創效益。財務資金穩健安全本集團財務健康和資金流動性充裕安全。截至十二月底,本集團的現金及現金等價物、定期存款、監控戶存款、定期存款及其他受限存款總額約為人民幣500.5億元,較年初上升8.6%。剔除預收賬款後的資產負債率為68.1%,淨借貸比率為51.7%,現金短債比為2.1倍,「三道紅線」指標繼續保持「綠檔」達標,財務指標健康安全。本集團繼續保持惠譽BBB-投資級信用評級。面對房地產市場的持續下行,本集團一方面全力加快銷售回款,本年合同銷售回款率進一步上升至87%,實現了經營性現金流淨流入;另一方面多元化拓展融資渠道,優化債務結構,平均融資成本同比進一步下降,全年加權平均借貸年利率同比下降33個基點至3.49%。年內於境內成功發行公司債券合共人民幣25億元,加權平均借貸年利率約為2.61%。於境內成功發行人民幣18億元定向債務融資工具,加權平均借貸年利率約為2.27%。於境外成功發行人民幣23.9億元點心債,加權平均借貸年利率約為4.07%,其中發行人民幣16.9億元綠色點心債,加權平均借貸年利率約為4.10%。本集團的融資成本在行業中處於領先地位。可持續發展本集團持續完善ESG管理體系,包括在董事會ESG委員會架構下成立了氣候變化應對、綠色辦公、「雙碳」及綠色供應鏈等多個工作小組,全面推進董事會的ESG戰略落地。本集團承諾到二○六○年實現價值鏈的淨零排放,並計劃於二○三○年達成碳達峰目標,積極響應國家「雙碳」戰略。二〇二四年,本集團的可持續發展舉措和ESG表現獲得國際及全球權威評級機構的高度認可。本集團入選「恒生ESG50指數」、「恒生可持續發展企業基準指數」、「恒生氣候變化1.5℃目標指數」成份股,HKQAA可持續發展評級上調至「A」,「全球房地產可持續發展基準」(GRESB)獲「四星」評級,標普全球企業可持續發展評估(CSA)ESG得分提升至49分。本集團還榮獲「香港公司管治與ESG卓越獎」和「BDO環境、社會及管治大獎」。本集團積極踐行綠色發展理念,致力於開發超低能耗建築、近零能耗建築以及「雙零」能耗建築。二〇二四年,本集團成功落地華南地區首個零碳和零能耗「雙零」認證產業園項目-越秀iPARK粵港雲谷。該項目通過主被動結合的節能技術、可再生能源利用以及產品新技術運用等12大專項技術,全方位降低建築能耗,實現了建築的零碳排放和零能耗運行。在可持續金融領域,本集團於二〇二四年首次設立可持續融資框架,並於七月成功發行了首筆綠色點心債券,募集資金達人民幣16.9億元,債券期限為3年,票面利率為4.10%,該綠色債券還獲得了香港品質保證局的綠色和可持續金融認證。通過此次發行,本集團不僅展示了其在可持續金融領域的積極探索,也為房地產行業的低碳轉型提供了有力支持。