03990.HK

2024年業務回顧全年業績一、行業概述2024年,又在悄然中過去,平靜的時間流水中總是在孕育著變化。中國房地產市場也在「穩中求變」的總基調下,進入深度調整與結構性轉型並行的新階段。政策托底與市場分化成為關鍵詞,行業逐步從規模擴張轉向高質量發展。面對房地產行業的週期底部震蕩及市場逐步分化,求變,既是企業生存的本能,也是對抗風險與穩增長雙重能力的重新構建。但這絕非易事,魄力與決心,責任與擔當,韌性與堅持,方可踏出一條新的出路,開啟企業新的成長週期。二、戰略定位本集團自2018年10月於香港聯交所上市,掛牌超6年。在上市平台的助力下,集團各項業務得以快速發展,且財務狀況保持健康穩定。但為減少負債及與房地產開發業務的重資產屬性相關信用風險,本集團於年內完成重組及剝離房開業務。放眼未來,本集團也將持續在行業的變化中尋求自身的確定性。戰略層聚焦:堅定專注輕資產業務。本集團於2004年進入房地產行業,積累超過20年的行業經驗。在房地產從「增量開發」轉向「存量運營」的時代背景下,本集團剝離房開業務,大幅降低有息負債,且聚焦房地產全價值鏈的輕資產領域,以更輕盈的組織架構打造更穩健的業務體系。戰術層深耕:四大業務板塊紥實落地。本集團將專注「開發服務+物管服務+資產運營+房地產科技」的四大業務板塊,致力於建設好房子、全面探索建築交付後市場,努力提高物管服務品質、提升資產運營及管理能力,紥實落地產品與服務,積極探索房地產新模式,為社會創造更大的價值。三、經營策略本集團於年度內完成的重組,為未來能更穩、更長久發展奠定更堅實的基礎。保持創業者心態,始終敬畏市場,堅持長期主義,務實落地經營,是本集團秉承的價值理念。(一)物管服務:紥實住宅服務基本盤,錨定發力核心業態美置服務,作為承接本集團品牌價值創造以及開發價值鏈後端服務力的重要載體。近年來得益於本集團開發物業的如期交付,管理規模亦穩步提升。截至報告期末,美置服務合約面積9,255萬平方米,在管面積7,538萬平方米。經重組後,平穩高質的交付也將是控股股東及本集團最重要的工作之一,這將無疑為美置服務的穩定發展提供良好的保障。在穩固住宅基本盤的基礎上,借助控股股東強大的產業鏈資源優勢,美置服務管理業態延伸至產業園區。截至報告期末,美置服務在管產業園區56個,在管面積832萬平方米。立足於已拓展的產業園底盤,美置服務將持續完善產業園區服務生態,提供高度適配園區服務矩陣,賦能企業及產業,致力於成為產業園區的伴生式後勤服務專家。於2024年4月,美置服務正式進駐服務控股股東旗下的和祐醫院、和泰養老中心,這標誌著美置服務管理業態延伸至醫療康養領域。且依託於和祐醫院品牌優勢,美置服務迅速落地外拓業務,於2024年12月正式進駐深圳,為深圳中山婦產醫院提供專業化的物管服務。良好的開局,為美置服務深耕醫療康養領域的創造了有利條件,未來將繼續發揮和祐醫院標桿作用,積極拓展規模,深度挖掘醫療康養領域的全生命週期綜合運營服務。紥實的住宅基本盤,是美置服務穩健發展的底盤。依託控股股東的資源優勢,錨定發力核心業態,構建差異化的競爭能力,將為美置服務的長遠發展打開新的空間。(二)資產運營:精耕持有型物業,打造標桿化產業園美置商業,以「煥新城市生活」為理念,覆蓋城市綜合體、特色商業街區、社區鄰里商業、長租公寓等業態,著力打造悅然系標桿。截至報告期末,在營商業體13座,運營面積70萬平方米,且自持5座商業體。其中,佛山悅然廣場開業滿5年,商業運營已進入成熟期,NOIMargin(經營利潤率)達到74%,處於行業優秀水平。貴陽悅然廣場、貴陽悅然時光開業滿2年,尚處於關鍵培育期,目前客質、口碑及社區認知已逐漸穩定,未來隨著業態組合逐步完善、經營狀態持續提升,運營將達到穩定增長階段,進入成長期。同時,美置商業憑藉悅然系成熟的運營體系,積極拓展輕資產業務,於年內落地佛山順德活力島及廣州黃埔玉樹項目。美置產發,依託於本集團深耕佛山的資源優勢,著力打造標桿化的產業園區,助力產業升級。截至報告期末,本集團擁有位於3座產業園的產權(或使用權)。其中,上華產業園,定位於高端智能製造產業園區;佛山睿創中心,打造產研科創總部集群;中國塑料世界,專業化的全國塑料產業集散交易中心。3座產業園區,以形成對商業業態的補充,構建更為豐富的資產運營及管理體系。整合優質的商業及產業園,強化資產運營能力,本集團認為既契合房地產行業發展新機遇,也為集團長期發展構建具備可延展空間的戰略框架。(三)房地產科技:堅定產品領先,依託建築工業化造好房子睿住發展(REMACASPACE),為本集團基於國內建築工業化升級大背景,持續培育的房地產科技賽道。構建以「睿住天元」為主體的設計科技產業、「睿住住工」為依託的綠色裝配式產業生態、「睿住智能」為載體的空間智能產業,一切圍繞造好房子,提供綠色全價值鏈業務場景服務。堅持技術創新及新材料、新產品研發,以產品為著力點,深耕粵港澳大灣區市場,為當前睿住發展的基本策略。產品矩陣上,基於PC構件(裝配式混凝土建築),與設計融合且緊跟市場進行自我產品迭代,既而演化出MIC(裝配式模塊化建築)系列產品。聚焦低碳裝飾材料、模塊部品以及智能家居產品,形成室內空間綠色、健康、智能全維度的解決方案;市場定位上,在國內房地產行業週期的影響下,本集團預見性的調整市場策略,及時收縮國內PC構件(裝配式混凝土建築)市場份額,瞄準香港市場,且積極佈局海外發達國家市場。截至報告期末,睿住發展實現年內簽約人民幣6.5億元,其中MIC(裝配式模塊化建築)作為核心產品,自2023年完成香港首單簽約後,已於年內順利完成項目的交付。一個產業的培育,並非一蹴而就,需要時間與耐心。睿住發展,著力佈局裝配式主體結構及內裝市場,為客戶建造智慧健康低碳的好房子。未來的路仍然很長,但發展前景依舊值得期待。(四)開發服務:聚焦現有存量資源,有質推進外部拓展開發服務,為本集團年內重組完成後新增業務板塊,承接控股股東重組完成後持有的房地產開發資產的全鏈條開發管理,涵蓋物業設計、開發、規劃建造、銷售等全過程或階段性開發管理服務。在去槓桿的前提下,進一步瞄準如何製造「好產品、好價值」的新課題,以科技、健康、節能為導向,穩扎穩打深化經營基本功,向製造業學習,向專業的精細化經營管理要生產力。開發服務,對於本集團來說並不陌生。過往幾年,集團已持續向公立醫院、學校以及用作康體、醫療及辦公等相關用途的各類建築或經營場所提供工程建設管理服務,均取得了市場的積極反饋。未來,除承接控股股東開發服務外,也將有質的開拓第三方開發服務,通過項目管理整合資源、輸出品牌及標準,以定制化的解決方案和高品質的服務,為委託方創造價值。