01036.HK

概覽二零二四年是充滿挑戰的一年,全球經濟面臨多重不利因素,包括經濟不確定性、利率高企、流動性緊縮及地緣政治局勢緊張,對多個經濟體及房地產市場造成衝擊,有關危機導致信貸供應受幹擾,投資意欲下降,為經濟增長帶來重大的不確定性。鑑於上述因素影響,香港房地產市場亦因買家及投資者趨於審慎而承受銷售低迷帶來的壓力。儘管香港房地產市場面臨重重挑戰,本集團憑藉涵蓋住宅銷售及租賃物業的多元化業務組合,通過住宅單位項目落成交付及租賃物業穩定的出租率,依然保持著穩健的財務表現。本集團錄得年內本公司股東應佔虧損約港幣50,500,000元(二零二三年:盈利港幣27,700,000元)。年內,本集團繼續持有位於香港以及美國(「美國」)三藩市之若干物業之股權(統稱「投資」)。此等投資概述如下:回顧本集團的年度收入,主要來自(i)出租麗晶中心單位及泊車位;(ii)出租星寓的服務式住宅及酒店房間;(iii)銷售住宅單位;及(iv)提供資產管理服務(「管理服務」)。本年度之收入約為港幣775,500,000元(二零二三年:港幣364,300,000元),增幅約為113%。增長主要由於以下各項之綜合影響所致:(i)星寓於二零二三年九月營業產生的收入增加;(ii)年內將連方I的售出單位移交予買家;但收入因下列各項而減少:(iii)年內並無投資工具(「投資工具」)的利息收入,此乃由於為發展位於美國紐約25ParkRow之物業提供所需資金之投資工具的本金已於截至二零二三年十二月三十一日止年度悉數收回,而於二零二三年十二月三十一日,本集團不再於投資工具中擁有任何權益;及(iv)資產管理服務產生的收入減少,此乃由於萬科置業(香港)有限公司及其附屬公司(「萬科香港訂約各方」)減少於香港、英國(「英國」)及美國相關項目的投資資本。於二零二四年十二月三十一日,本集團於麗晶中心之投資公允價值約為港幣1,954,600,000元(二零二三年十二月三十一日:港幣1,993,100,000元)。本集團投資物業之估值方法並無變動。本集團於年內出售部份麗晶中心的投資。抵銷已出售的麗晶中心部分的公允價值約港幣48,400,000元(二零二三年:港幣57,400,000元)後,公允價值收益約為港幣9,900,000元(二零二三年:港幣54,300,000元)。資產管理本集團為萬科香港訂約各方於香港、英國及美國之項目向萬科香港訂約各方提供管理服務。作為回報,本集團收取(i)就萬科香港訂約各方於英國及美國相關項目投資資本總額每年按1.25%計算;及(ii)就萬科香港訂約各方於香港相關項目投資資本總額每年按1.8%計算之管理服務費。年內,本集團提供管理服務之收入約為港幣180,900,000元(二零二三年:港幣216,200,000元),下降約16%。有關減少乃由於年內萬科香港訂約各方於香港、英國及美國相關項目的投資資本總額減少。截至二零二四年十二月三十一日止年度,提供管理服務之分部盈利減至約港幣45,200,000元(二零二三年:港幣62,700,000元),減少約28%。有關減少主要由於(i)管理服務產生的收入減少,此乃由於萬科香港訂約各方減少於香港、英國及美國相關項目的投資資本;但被(ii)資產管理團隊的直接營運開支減少抵銷。物業投資本集團之投資物業包括位於香港新界葵涌和宜合道63號及打磚坪街70號之麗晶中心若干部分。本集團於年內出售部分麗晶中心。於二零二四年十二月三十一日,本集團擁有總建築面積約623,000平方呎(二零二三年:637,000平方呎),相當於麗晶中心總建築面積60%(二零二三年:62%)。於二零二四年十二月三十一日,麗晶中心之出租率為94%(二零二三年十二月三十一日:93%),而於二零二四年十二月三十一日之每月平均租金為每平方呎港幣9.3元(二零二三年十二月三十一日:每平方呎港幣9.6元)。除每月租金外,租戶須負責向業主繳交物業管理費,其收入亦入賬列作本集團收入一部分。年內出租單位及泊車位所得收入總額約為港幣92,800,000元(二零二三年:港幣97,300,000元),減少約5%。有關減少主要由於年內若干單位出售,可出租面積減少。未計及本集團投資物業公允價值變動前之年內分部盈利約為港幣50,200,000元(二零二三年:港幣47,400,000元),漲幅約為6%。有關漲幅主要由於下列各項之綜合影響所致:(i)銀行貸款於年內悉數償還,利息支出減少;及(ii)截至二零二三年十二月三十一日止年度錄得出售麗晶中心若干單位之收益,但年內並無此情況。物業發展本集團之物業發展項目包括(i)發展西鐵荃灣西站六區物業發展項目(「TW6項目」,又稱「柏傲灣」)之投資;(ii)Mission之投資;(iii)發展連方I;及(iv)發展顯和里物業之投資。本集團其中一項物業發展項目是於本集團持有20%股權之聯營公司UltimateVantageLimited(「UltimateVantage」)之投資。UltimateVantage乃於二零一三年一月專為發展柏傲灣而成立之公司。截至本公告日期,全部單位已售出,所得款項總額約為港幣101億元。柏傲灣所有已售出單位亦已交付予買家。本集團持有20%股權之聯營公司金滙隆有限公司(「金滙隆」)由本集團與UltimateVantage之合營夥伴(「TW6夥伴」)於二零一六年十一月成立,以按市場條款向TW6項目買家提供第一及第二按揭融資。金滙隆業務之資金由本集團與TW6夥伴按個別基準及各自於金滙隆之股權比例,以計息股東貸款之形式提供。本集團於UltimateVantage及金滙隆(統稱「TW6聯營公司」)之投資總額包括本集團應佔TW6聯營公司之資產淨值及應收金滙隆款項,於二零二四年十二月三十一日約為港幣28,500,000元(二零二三年十二月三十一日:港幣170,000,000元)。年內本集團之投資總額減少主要由於(i)收回部分應收金滙隆款項約港幣8,300,000元(來自柏傲灣買家向金滙隆償還按揭);及(ii)收取UltimateVantage的股息約港幣133,400,000元;及(iii)本集團應佔TW6聯營公司年內盈利約港幣200,000元(二零二三年:港幣200,000元)的綜合影響。本集團另一物業發展項目為本集團持有45%股權之聯營公司657–667MissionStreetVentureLLC及其附屬公司(統稱「MissionStreet集團」)之投資。MissionStreet集團擁有總建築面積約155,000平方呎之Mission。年內,本集團應佔MissionStreet集團虧損港幣51,400,000元(二零二三年:港幣130,400,000元)。應佔虧損減少主要由於本年內Mission的公允價值虧損減少。本集團持有連方I之全部權益,連方I為重建項目,旨在將該地塊重建為住宅物業。本集團根據發展計劃於年內已完成發展項目。截至本公告日期,109個單位已售出,所得款項總額約為港幣772,000,000元,而84個售出單位已交付買家。於二零二四年十二月三十一日,連方I因各項本地市場因素而撇減至可變現淨值。本集團亦擁有顯和里物業之50%實際權益。顯和里物業現正重建為住宅物業,並根據發展計劃於年內進行發展。年內,分部虧損約為港幣181,900,000元(二零二三年:港幣125,400,000元),增幅約為45%。虧損增加主要由於(i)向買家移交已售單位時,連方I產生淨虧損;(ii)將連方I撇減至可變現淨值的綜合影響;但被(iii)年內Mission的公允價值虧損減少所抵銷。服務式住宅及酒店年內,本集團的服務式住宅及酒店包括星寓。本集團擁有星寓之全部權益。星寓已重新發展為服務式住宅及酒店,並於二零二三年九月營業。年內,星寓的平均出租率約為87%(二零二三年:74%),平均房租為港幣938元(二零二三年:港幣811元)。年內,星寓產生的收入約為港幣48,900,000元(二零二三年:港幣10,200,000元)。年內,分部盈利約為港幣7,400,000元。總辦事處及企業開支年內總辦事處及企業開支(扣除未分配收入)約為港幣7,600,000元(二零二三年:港幣10,200,000元)。有關減少主要由於員工人數減少,引致員工成本減少。融資收入年內融資收入約為港幣19,700,000元(二零二三年:港幣18,300,000元),包括銀行存款及銀行結餘之利息收入港幣18,600,000元(二零二三年:港幣16,800,000元)及應收金滙隆股東貸款利息收入約港幣1,100,000元(二零二三年:港幣1,500,000元)。融資收入增加乃主要由於全年利率較高。