招商蛇口(SZ001979)操盘必读-PC

指标名称	最新数据	指标名称	最新数据	指标名称	最新数据
基本每股收益(元)* 基本每股收益(计算值) 0.4457 最新披露归属净利润/最新总股本基本每股收益(披露值) 0.3700 上市公司公告	0.4457	每股净资产(元)* 每股净资产(计算值) 10.9236 归属母公司股东权益（最新公告，剔除其他权益工具）/最新总股本每股净资产(披露值) 10.9236 上市公司公告	10.9236	每股经营现金流(元)	3.5277
扣非每股收益(元)	0.1900	每股公积金(元)	2.2601	市盈率^动(倍) 总市值/预估全年净利润	20.98
稀释每股收益(元)	0.3700	每股未分配利润(元)	7.0936	市盈率^TTM(倍) 总市值/最近4个季度净利润之和	20.98
总股本(万股)	906,083.62	流通股本(万股)	832,252.87	市盈率^静(倍) 总市值/上年度净利润	20.98
总市值(元)	--	流通市值(元)	--	市净率(倍)* 市净率(最新公告) 0.86 总市值/归属母公司股东权益（最新公告，剔除其他权益工具）市净率(MRQ) 0.86 总市值/归属母公司股东权益（最近报告期，剔除其他权益工具）	0.86

指标名称	最新数据	上年同期	指标名称	最新数据	上年同期	指标名称	最新数据	上年同期
加权净资产收益率(%)	3.36	6.04	毛利率(%)	14.61	15.89	资产负债率(%)	66.67	67.34
营业总收入(元)	1789亿	1750亿	营业总收入滚动环比增长(%)	0.99	3.34	营业总收入同比增长(%)	2.25	-4.37
归属净利润(元)	40.39亿	63.19亿	归属净利润滚动环比增长(%)	-21.60	24.50	归属净利润同比增长(%)	-36.09	48.20
扣非净利润(元)	24.49亿	57.33亿	扣非净利润滚动环比增长(%)	-44.94	42.38	扣非净利润同比增长(%)	-57.27	69.23

国房景气指数:综合指数(%,2025-02-01更新) 行业	93.8

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经营范围

城区、园区及社区的投资、开发建设和运营;房地产开发经营;物业管理;水上运输;码头、仓储服务;邮轮母港及配套设施的建设和运营;交通运输、工业制造、金融保险、对外贸易、旅游、酒店和其他各类企业的投资和管理;水陆建筑工程;所属企业产品的销售和所需设备、原材料、零配件的供应和销售;举办体育比赛;科研技术服务;提供与上述业务有关的技术、经营咨询和技术、信息服务。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动。)

主营业务

开发业务、资产运营和城市服务招商蛇口秉持承载美好生活初心,围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务,提供多元丰盛、覆盖全生命周期的产品与服务,产融创新,低碳先锋,经营稳健,致力于成为中国领先的城市与园区综合开发运营服务商。开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售;资产运营业务主营包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理;城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。

行业背景

房地产行业、物业管理行业2022 年,中国经济在外部环境不确定性加大、需求不足、投资预期不稳的三重压力下,仍展现出较强的韧劲,实现稳中有进。全年国内生产总值达 121 万亿元,同比增长 3.0%。中国房地产市场的周期波动,对整体经济企稳回升产生一定压力。总体来看,中国房地产市场呈现积极的政策态势,但市场观望情绪浓厚。2022 年,全国商品房销售额约 13.33 万亿元,商品房销售面积约 13.58 亿平方米,与历史峰值2021 年比较,分别下降 26.7%和 24.3%。从 2022 年 1 季度起,各地陆续因城施策支持刚性和改善性住房需求,主要涉及优化限购、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、放宽落户或加大引才等方面。二线及以下能级城市政策力度较大,一线城市仍较谨慎。金融政策接连出台,逐步改善企业端预期,缓解资金压力,推动房地产向新发展模式过渡。受宏观经济下行、市场波动等不利因素影响,全国主要城市集中商业、写字楼及产业园空置率呈现上升趋势,租金下行压力加大,企业经营压力和风险增加。2022 年,中国物业管理行业规模保持增长,但整体增速受上游房地产开发行业影响有所放缓,行业并购亦趋于谨慎。物业管理企业大力推进 5G、物联网、云计算、大数据、人工智能等技术应用和数字化转型,坚持创新赋能。在市场及行业波动的影响下,交通及文化旅游业恢复较慢,邮轮运营受限;会展业较长时间“停摆”;康养服务行业提级管控,造成较大经营压力。

核心竞争力

前瞻的战略引领招商蛇口立足新发展阶段,贯彻新发展理念,融入新发展格局,坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略,构建符合自身情况的高质量发展之路。随着人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利等“四个红利”的消退,行业发展逻辑正发生根本变化,行业处在发展的震荡期和转折点,但财务稳健、布局优化、产融创新、诚信经营的企业依然能够赢得市场与客户,甚至获得行业集中度提升红利,穿越周期在激烈的竞争中不断胜出,实现可持续发展。基于对行业变化和发展趋势的研判,公司制定了前瞻性的招商蛇口中长期转型规划,明确了“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”的战略转型要求,核心是在稳定开发业务基本盘的前提下,提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入利润中的占比,形成稳健均衡的业务结构。通过中长期转型战略的牵引,积极构筑符合公司实际情况的高质量发展模式。

持续稳健的财务和经营管理能力公司在开发建设蛇口工业区 40 余年的历程中,得益于集团内部多产业的协同发展与共同升级,孕育形成了招商特有的片区开发模式。该模式以港口/交通枢纽港/人流聚集枢纽为切入口,以临港的产业园区为核心和主要载体,配套城市的新区开发,通过港区城的有机融合与协同发展,形成产城融合生态圈。综合发展模式的核心价值在于,通过公司全生命周期产品体系,为空间赋能并且持续迭代,从而引领城市升级,带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化,将价值洼地培育成价值高地。该模式下,公司持续积累优质资源,助力业务增长。在此过程中,公司积淀了丰富的城区和产业园区综合开发运营经验,不仅培养了实践经验丰富的管理团队、锻造了各项资源的综合整合能力,也形成了完整的综合开发体系,获得了应有的商业利益,为片区及城市的发展带来了巨大的社会效益。多年来公司始终坚持稳健的财务策略,资产负债率等核心财务指标始终保持稳定,融资渠道多元且综合资金成本较优,为公司长期可持续发展奠定坚实的基础。

多元化资源获取方式和特有的战略资源优势经过多年的发展,招商蛇口已形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化的资源获取方式,建立了高素质的人才队伍和较完备的管理制度体系,促进公司以较优的成本获取多元的资源,推动公司可持续发展。招商蛇口积极响应号召,围绕“国家所需、招商所能”参与践行国家重大战略与重要倡议,通过产城联动在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区(港)等区域获取了特有的战略资源。尤其在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域,公司拥有大量待开发的优质资源,随着湾区经济的不断发展,上述资源的价值也日益凸显。

规模扩张

重大资产重组2023年3月13日公司对外发布重大资产重组报告书(申报稿)。招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权;同时,招商蛇口拟向包括招商局投资发展在内的不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金。本次交易前,上市公司的主要业务为从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手,为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案,为客户的生活和工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。上市公司主营园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营。本次交易标的资产中南油集团 24%股权、招商前海实业 2.89%股权系上市公司控股下属公司的少数股权。因此,本次交易完成后,上市公司主营业务不会发生变化。本次交易前,招商局集团为上市公司控股股东及实际控制人。本次交易完成后,上市公司的控股股东与实际控制人将仍为招商局集团。本次交易不会导致上市公司控股股东、实际控制人发生变化。

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机构名称	2024A		2025E		2026E		2027E
机构名称	收益	市盈率	收益	市盈率	收益	市盈率	收益	市盈率
近六月平均	0.45	20.98	0.55	17.13	0.61	15.27	0.65	14.29

机构名称	2024A		2025E		2026E		2027E
机构名称	收益	市盈率	收益	市盈率	收益	市盈率	收益	市盈率
近六月平均	0.45	20.98	0.55	17.13	0.61	15.27	0.65	14.29
东方证券	0.45	20.98	0.48	19.57	0.52	17.89	0.58	16.18
平安证券	0.45	20.98	0.54	17.44	0.59	15.75	0.63	14.94
中金公司	0.45	20.98	0.58	16.02	0.60	15.51	--	--
太平洋	0.45	20.98	0.50	18.59	0.61	15.23	0.55	16.94
天风证券	0.45	20.98	0.63	14.94	0.75	12.48	0.86	10.88
兴业证券	0.45	20.98	0.47	19.85	0.53	17.80	0.60	15.67
国盛证券	0.45	20.98	0.49	19.01	0.55	16.91	0.62	15.09
华创证券	0.45	20.98	0.53	17.53	0.63	14.87	0.78	11.98
长江证券	0.45	20.98	0.46	20.33	0.49	18.94	0.54	17.24
中信建投	0.45	20.98	0.47	19.95	0.51	18.48	0.55	16.88
华泰证券	0.45	20.98	0.46	20.19	0.53	17.81	0.62	15.06
方正证券	0.45	20.98	0.49	19.02	0.55	17.13	0.61	15.39
中国银河	0.45	20.98	0.54	17.41	0.61	15.43	0.66	14.17
海通证券	0.45	20.98	0.49	19.03	0.59	15.79	0.61	15.31
国联民生	0.45	20.98	0.54	17.26	0.60	15.56	0.68	13.84
国金证券	0.45	20.98	0.75	12.44	0.84	11.17	0.93	10.10
中信证券	0.45	20.98	0.51	18.26	0.64	14.70	0.71	13.09
东吴证券	0.45	20.98	0.46	20.30	0.48	19.48	0.54	17.39
开源证券	0.45	20.98	0.66	14.19	0.71	13.10	0.77	12.08
申万宏源	0.45	20.98	0.47	20.03	0.51	18.18	0.59	15.79
浙商证券	0.45	20.98	0.74	12.70	0.85	10.95	--	--
财通证券	0.45	20.98	0.75	12.53	0.78	12.01	--	--

注：预测数据根据各机构发布的研究报告摘录所得，与本终端立场无关。2024收益及市盈率数据为经最新股本计算所得

研报摘要更多>>

销售稳居行业前列，投资聚焦财务稳健

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2024年报点评：开发业务聚焦核心，资产运营强化运营

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2024年报点评：销售排名稳固，积极回购注销

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公司信息更新报告：拿地聚焦核心城市，计提减值拖累业绩

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各方面表现稳健，业绩筑底后有望修复

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估值分析

市盈率
市净率
市销率
市现率

5年

主要指标更多>>

按报告期
按年度
按单季度

指标名称	24-12-31	24-09-30	24-06-30	24-03-31	23-12-31	23-09-30	23-06-30	23-03-31	22-12-31
基本每股收益(元)	0.3700	0.2200	0.1100	0.0100	0.6500	0.3900	0.2200	0.0040	0.4100
扣非每股收益(元)	0.1900	--	0.1100	--	0.5800	--	0.1200	--	0.2900
稀释每股收益(元)	0.3700	0.2200	0.1100	0.0100	0.6500	0.3900	0.2200	0.0040	0.4100
归属净利润(元)	40.39亿	26.01亿	14.17亿	3.324亿	63.19亿	37.69亿	21.53亿	2.720亿	42.64亿
归属净利润同比增长(%)	-36.09	-31.00	-34.17	22.22	48.20	27.45	14.09	-38.72	-58.89
归属净利润滚动环比增长(%)	-21.60	-7.75	-12.48	0.96	24.50	12.05	10.70	-4.03	-38.90
净资产收益率(加权)(%)	3.36	2.04	0.99	0.10	6.04	3.59	1.99	0.03	3.76
净资产收益率(扣非/加权)(%)	1.76	--	0.98	--	5.38	--	1.08	--	2.71
毛利率(%)	14.61	9.95	11.98	14.50	15.89	18.25	16.26	12.62	19.25
实际税率(%)	53.92	31.52	37.57	42.59	34.90	28.68	23.56	28.74	42.48
预收账款/营业总收入	0.370	0.220	0.110	0.010	0.650	0.390	0.220	0.004	0.410
经营净现金流/营业总收入	0.002	0.003	0.004	0.010	0.001	0.003	0.003	0.012	0.001
总资产周转率(次)	0.202	0.085	0.056	0.026	0.195	0.082	0.056	0.017	0.210
资产负债率(%)	66.67	68.63	68.16	67.71	67.34	69.24	69.73	69.09	67.91

指标名称	24-12-31	23-12-31	22-12-31	21-12-31	20-12-31	19-12-31	18-12-31	17-12-31	16-12-31
基本每股收益(元)	0.3700	0.6500	0.4100	1.1600	1.4600	1.9900	1.8900	1.6000	1.2100
扣非每股收益(元)	0.1900	0.5800	0.2900	0.9600	1.0500	1.5300	1.8100	1.5000	1.1313
稀释每股收益(元)	0.3700	0.6500	0.4100	1.1600	1.4600	1.9900	1.8900	1.6000	1.2100
归属净利润(元)	40.39亿	63.19亿	42.64亿	103.7亿	122.5亿	160.3亿	152.4亿	126.6亿	95.81亿
归属净利润同比增长(%)	-36.09	48.20	-58.89	-15.35	-23.58	5.20	20.42	32.08	97.54
归属净利润滚动环比增长(%)	-21.60	24.50	-38.90	-36.80	-6.70	32.97	-8.39	58.94	12.06
净资产收益率(加权)(%)	3.36	6.04	3.76	10.83	14.40	21.38	22.22	20.15	18.74
净资产收益率(扣非/加权)(%)	1.76	5.38	2.71	9.00	10.36	16.46	21.26	19.73	17.77
毛利率(%)	14.61	15.89	19.25	25.47	28.69	34.65	39.49	37.79	34.54
实际税率(%)	53.92	34.90	42.48	33.45	29.85	27.82	26.84	26.13	26.11
预收账款/营业总收入	0.370	0.650	0.410	1.160	1.460	1.990	1.890	1.600	1.210
经营净现金流/营业总收入	0.002	0.001	0.001	0.001	0.011	0.855	0.685	0.726	0.826
总资产周转率(次)	0.202	0.195	0.210	0.202	0.191	0.188	0.232	0.255	0.272
资产负债率(%)	66.67	67.34	67.91	67.68	65.63	63.19	74.28	71.80	69.52

指标名称	24-12-31	24-09-30	24-06-30	24-03-31	23-12-31	23-09-30	23-06-30	23-03-31	22-12-31
摊薄每股收益(元)	0.1500	0.1100	0.1000	0.0100	0.2600	0.1700	0.2160	0.0040	0.1400
归属净利润(元)	14.38亿	11.83亿	10.85亿	3.324亿	25.50亿	16.16亿	18.81亿	2.720亿	13.07亿
归属净利润同比增长(%)	-43.62	-26.78	-42.32	22.22	95.17	50.99	30.33	-38.72	-67.50
归属净利润滚动环比增长(%)	21.51	9.08	226.40	-86.97	57.79	-14.07	591.60	-79.19	22.07
摊薄净资产收益率(%)	1.30	1.06	0.93	0.28	2.17	1.49	1.85	0.27	1.30
毛利率(%)	18.20	6.05	9.81	14.50	14.08	22.45	17.76	12.62	19.74

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	2025-02-28	2024-12-31	2024-09-30	2024-06-30	2024-03-31	2024-02-29	2023-12-31	2023-09-30	2023-06-30	2023-03-31
股东人数(户)	14.38万	16.88万	11.78万	9.209万	8.060万	7.989万	7.882万	6.578万	6.170万	6.629万
较上期变化(%)	-14.79	43.30	27.90	14.25	0.89	1.36	19.82	6.62	-6.93	3.99
人均流通股(股)	5.787万	4.931万	7.066万	9.038万	9.601万	9.686万	9.817万	11.76万	12.54万	11.67万
较上期变化(%)	17.35	-30.22	-21.81	-5.86	-0.88	-1.34	-16.54	-6.21	7.44	-3.84
筹码集中度	非常分散	非常分散	非常分散	非常分散	非常分散	非常分散	非常分散	非常分散	非常分散	非常分散
股价(元)	9.820	10.24	12.25	8.489	9.127	9.098	9.204	11.97	12.58	12.93
人均持股金额(元)	56.83万	50.49万	86.56万	76.72万	87.62万	88.12万	90.36万	140.8万	157.8万	151.0万
十大股东持股合计(%)	--	69.37	69.58	70.25	70.65	--	70.46	73.15	68.05	73.47
十大流通股东持股合计(%)	--	67.54	68.42	69.06	72.94	--	73.13	72.47	73.35	73.48

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2024-05-10 日涨幅偏离值达到7%的前5只证券

卖出金额最大的前5名

营业部名称	买入金额(元)	占总成交比(%)	卖出金额(元)	占总成交比(%)
买入金额最大的前5名
深股通专用	2.918亿	14.17	2.363亿	11.48
国投证券股份有限公司西安曲江池南路证券营业部	5450万	2.65	0	0.00
机构专用	5358万	2.60	0	0.00
机构专用	5059万	2.46	0	0.00
机构专用	4954万	2.41	0	0.00
营业部名称	买入金额(元)	占总成交比(%)	卖出金额(元)	占总成交比(%)
深股通专用	2.918亿	14.17	2.363亿	11.48
机构专用	1679万	0.82	6550万	3.18
信达证券股份有限公司义乌江滨北路证券营业部	0	0.00	3180万	1.54
机构专用	0	0.00	3111万	1.51
机构专用	0	0.00	3101万	1.51
(买入前5名与卖出前5名)总合计：	5.168亿	25.10	3.957亿	19.22

2022-10-14 日跌幅偏离值达到7%的前5只证券

卖出金额最大的前5名

营业部名称	买入金额(元)	占总成交比(%)	卖出金额(元)	占总成交比(%)
买入金额最大的前5名
深股通专用	9086万	9.70	8161万	8.71
招商证券股份有限公司深圳招商证券大厦证券营业部	2065万	2.20	713.5万	0.76
机构专用	1796万	1.92	0	0.00
机构专用	1582万	1.69	0	0.00
机构专用	1549万	1.65	0	0.00
营业部名称	买入金额(元)	占总成交比(%)	卖出金额(元)	占总成交比(%)
深股通专用	9086万	9.70	8161万	8.71
机构专用	0	0.00	7986万	8.53
机构专用	0	0.00	3953万	4.22
中信建投证券股份有限公司北京东城分公司	43.98万	0.05	3223万	3.44
招商证券交易单元(353800)	1353万	1.44	2901万	3.10
(买入前5名与卖出前5名)总合计：	1.748亿	18.66	2.694亿	28.76

2021-11-11 日涨幅偏离值达到7%的前5只证券

卖出金额最大的前5名

营业部名称	买入金额(元)	占总成交比(%)	卖出金额(元)	占总成交比(%)
买入金额最大的前5名
深股通专用	6954万	6.86	8121万	8.01
华鑫证券有限责任公司上海分公司	5265万	5.19	98.60万	0.10
机构专用	3188万	3.14	0	0.00
机构专用	2800万	2.76	0	0.00
机构专用	2575万	2.54	0	0.00
营业部名称	买入金额(元)	占总成交比(%)	卖出金额(元)	占总成交比(%)
中信建投证券股份有限公司北京太平桥路证券营业部	4324	0.00	1.024亿	10.09
深股通专用	6954万	6.86	8121万	8.01
中国中金财富证券有限公司深圳分公司	1949万	1.92	4361万	4.30
招商证券交易单元(353800)	525.0万	0.52	1298万	1.28
东方财富证券股份有限公司拉萨团结路第二证券营业部	217.3万	0.21	701.1万	0.69
(买入前5名与卖出前5名)总合计：	2.347亿	23.14	2.482亿	24.46

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交易日期	成交价(元)	折/溢价率(%)	成交量(股)	成交金额(元)	买入营业部	卖出营业部
2025-01-23	9.820	-1.11	1333万	1.309亿	国泰君安证券股份有限公司济南经十路证券营业部	机构专用
2024-12-12	11.25	0.00	18.00万	202.5万	机构专用	中信证券股份有限公司上海分公司
2024-11-28	11.80	0.00	17.91万	211.3万	中信证券股份有限公司泉州温陵北路证券营业部	机构专用
2024-11-01	12.38	7.00	26.55万	328.7万	中国银河证券股份有限公司深圳香林路证券营业部	中国银河证券股份有限公司深圳香林路证券营业部
2024-08-26	8.330	-11.48	65.25万	543.5万	浙商证券股份有限公司义乌江滨北路证券营业部	中信建投证券股份有限公司杭州庆春路证券营业部
2024-07-03	8.330	-11.66	50.40万	419.8万	国泰君安证券股份有限公司长沙五一大道证券营业部	国泰君安证券股份有限公司长沙五一大道证券营业部
2024-04-25	7.710	0.00	71.52万	551.4万	中国银河证券股份有限公司北京东四环南路证券营业部	机构专用
2024-04-23	7.700	0.00	165.6万	1275万	机构专用	机构专用
2024-04-23	7.700	0.00	80.00万	616.0万	中国国际金融股份有限公司上海分公司	机构专用
2024-04-22	7.790	0.00	150.0万	1169万	中国国际金融股份有限公司上海分公司	机构专用

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时间	融资买入额(元)	融资偿还额(元)	融资余额(元)	融券卖出量(股)	融券偿还量(股)	融券余额(元)
2025-03-31	9619万	4123万	12.10亿	10.62万	3.690万	486.4万
2025-03-28	2511万	5680万	11.55亿	5000	3100	439.4万
2025-03-27	2802万	4756万	11.87亿	4.060万	8.170万	435.3万
2025-03-26	3933万	4152万	12.07亿	1800	6000	471.8万
2025-03-25	2890万	3779万	12.09亿	3.960万	1.080万	476.2万
2025-03-24	4489万	3092万	12.18亿	25.24万	7000	446.7万
2025-03-21	3802万	4275万	12.04亿	10.48万	10000	217.9万
2025-03-20	5387万	4568万	12.09亿	9000	5.200万	128.5万
2025-03-19	5262万	4476万	12.00亿	3.570万	1.680万	170.8万
2025-03-18	4907万	4260万	11.92亿	1.480万	3.050万	154.0万

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2025-04-30	一季报预披露	于2025-04-30披露2025年一季报
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